万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快(k火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗uài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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